Ani koupě bytu přímo od majitele není zárukou, že nepřijdete zbytečně o peníze. Nebudete platit sice provizi realitnímu makléři, pěkně draho vás ale mohou přijít třeba nezjištěné faktické vady na nemovitosti.
26. 2. 2014
Do procesu koupě nemovitosti navíc nedávno zasáhl nový občanský zákoník, který přinesl změny do vztahu mezi prodávajícím a kupujícím. Pokud chcete koupit nemovitost bez realitky a zároveň výhodně, zorientujte se proto dobře v pravidlech realitního trhu.
Koupit nemovitost přímo od prodávajícího má mnohé výhody – především do tohoto procesu nezasahují zájmy žádné třetí strany, která by si chtěla odnést provizi z transakce mezi vámi. Od toho si mnozí slibují, že celá koupě bude finančně výhodnější. Ale nemusí tomu tak být vždycky.Podobně jako realitka, také prodávající vás může vodit za nos.
Mnohdy ale nastávají problémy spíš proto, že ani jeden není odborníkem na realitní trh, a tedy neví, co by mělo být součástí standardního procesu koupě a prodeje bytu nebo domu. Je proto vhodné oslovit technické inspektory, právníky, finanční poradce nebo odhadce, aby vás celým procesem bezpečně provedli.
A na co si především dát pozor?
Jak přijít na vady? Nejen během prohlídky
Ještě než nemovitost koupíte, měli byste co nejlépe znát její technický stav a mít konkrétní představu o tom, kolik bude třeba ještě do rekonstrukce bytu investovat. Špatně provedená, letmá prohlídka vás může stát spoustu peněz, proto doporučujeme přizvat si technické inspektory, kteří změří i energetickou náročnost budovy.
Máte pocit, že vám ze všech těch papírů a dokumentů praskne hlava? Obraťte se raději na někoho, kdo v této problematice umí chodit. Zdroj: ipc11.co-creationassociation.org
Vedle samotné nemovitosti byste si měli prohlédnout také celou řadu dokumentů. Například zápisy ze schůzí a finanční uzávěrka společenství vlastníků nebo družstva vám může prozradit opravdu hodně. Zjistěte si, jestli se plánuje rekonstrukce a pokud ano, zda jsou na ni peníze ve fondu nebo bude nutné vzít si úvěr. Může to totiž znamenat nárůst poplatků o několik tisíc měsíčně.
Užitečný přehled všeho, co byste nejen na prohlídce, ale i později měli vyžadovat od prodávajícího – ať už se to týká informací nebo dokumentů - najdete v článku Vladimíra Zuzáka: Co určitě zjistit na prohlídce bytu a čemu se vyhnout. Ne všechny nemovitosti na prodej jsou totiž výhrou, a to ani v případě, že je získáte přímo od prodávajícího.
Nový občanský zákoník lépe chrání před podvody
Vůbec nejvíc peněz je samozřejmě v sázce, pokud byste se stali obětí podvodníka, a koupili byt od někoho, kdo není jeho skutečným majitelem. Nutností a samozřejmostí vždy je, že si zkontrolujete, zda ten, s kým jednáte o prodeji, je uveden v katastru nemovitostí jako vlastník. Druhou metodou ověření je vyžadovat k nahlédnutí nabývací titul, a tedy původní kupní smlouvu prodávajícího. Pak si teprve můžete být jisti, že si opravdu prohlížíte byty na prodej.
Dvakrát měř a jednou řež - to při podpisu kupní smlouvy platí dvojnásobně! Zdroj: home-institut.cz
Nový občanský zákoník lépe chrání kupující, protože stanovuje, že kdo jedná v dobré víře v souladu se zápisem v katastru, může se na tento zápis spolehnout a nemůže mu být k tíži, pokud neodpovídá skutečnosti. Odpovědnost je naopak přenesena na vlastníky nemovitostí, kteří si mají kontrolovat správnost svého zápisu v katastru a ručit za něj. Doporučuje se proto ze všech stran: Vlastníte nemovitost? Pak si hlídejte katastr.
A změn, které přinesl nový občanský zákoník, se týká i tento článek: Plánujete koupit pozemek nebo byt? Kvůli změnám v DPH zaplatíte víc!
Odhadce a úschova – triky pro bezpečné financování
Součástí koupě bytu je dnes prakticky vždy hypotéka, úvěr v bance. Úspěch vašeho nákupu tedy nezáleží jenom na dohodě mezi vámi a prodávajícím, ale také na dohodě s poskytovatelem úvěru. Myslete na to dříve, než stvrdíte prvním podpisem konečnou kupní cenu vaší nemovitosti, a pozvěte si ještě předtím odhadce, na kterém jste se s bankou dohodli.
Výši úvěru totiž banka bude stanovovat bez ohledu na kupní cenu, jen na základě odhadu. Pokud cena nemovitosti stanovená odhadcem bude nižší, může vám to způsobit mnoho finančních problémů, protože získáte od banky úvěr na nižší částku, než s jakou jste počítali. Buď vám pak na koupi budou úplně chybět finanční prostředky, nebo vám to může zvýšit úrokovou sazbu.
A poslední důležitá rada se týká úschovy finančních prostředků. Nikdy nepřevádějte svoje peníze přímo na účet prodávajícího, vždy je uložte do advokátní, notářské nebo bankovní úschovy, aby je prodávající dostal až po dokončení procesu převodu vlastnického práva v katastru nemovitostí. Dohoda o úschově mezi vámi a prodávajícími musí být zakotvena také v kupní smlouvě. Co dalšího ve smlouvě ohlídat, se můžete dočíst v článku advokáta Aleše Nováka Kupní smlouva na nemovitost. Na co si dát pozor.
Varování ohledně koupě nemovitosti asi nebude nikdy dost, nástrah po cestě čeká mnoho a zdaleka ne všechny se vyřeší, pokud vše proběhne bez realitky. Na druhou stranu si ale na závěr řekněme, že jednání přímo s prodávajícím může být opravdu výhoda, zejména pokud jde o vyjednávání o slevě. Zatímco jediným cílem realitního makléře je vydělat na provizi, prodávající i kupující si mohou navzájem sednout také lidsky, vyjít si vstříc a uzavřít celou transakci s pocitem oboustranné výhry.
Autor článku Vladimír Zuzák je ředitelem ve společnosti Home Institute, která zastupuje výhradně kupující nemovitostí.
Blízko k tomuto tématu má i miniseriál, který popisuje hledání nového bydlení na vlastní kůži:
