4. 5. 2016
Podle Státní energetické inspekce je povinností SVJ (společenství vlastníků jednotek) opatřit si průkaz energetické náročnosti bydlení při pronájmu bytu jediného vlastníka, hrozí totiž kontroly a případné sankce. Podle odborníků však o samotném bytu více vypovídá vyúčtování energií za předchozí roky. Také sankce jsou nevymahatelné, postupuje-li SVJ s péčí řádného hospodáře.
Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) vyhodnocuje spotřebu energie nutné pro provoz budovy a postup upravuje zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií. Shrňme si nejprve známé pojmy a povinnosti vlastníka budovy, také SVJ:
- zajistit zpracování průkazu při prodeji a pronájmu budovy nebo ucelené části budovy, např. bytu,
- předložit průkaz nebo jeho ověřenou kopii možnému kupujícímu a nájemci budovy nebo ucelené části budovy před uzavřením smluv týkajících se koupě budovy nebo ucelené části budovy,
- předat průkaz nebo jeho ověřenou kopii kupujícímu a nájemci budovy nebo ucelené části budovy nejpozději při podpisu kupní smlouvy,
- zajistit uvedení ukazatelů energetické náročnosti uvedených v průkazu v informačních a reklamních materiálech,
- výjimku z povinnosti zpracovat PENB mají kromě budov s celkovou energeticky vztažnou plochou menší než 50 m2, staveb pro rodinnou rekreaci, kulturních památek aj. (§ 7 odst. 5. zákona č. 406/2000 Sb.) také domy postavené před 1. 1. 1947 při splnění dalších podmínek,
- vlastník jednotky může průkaz nahradit vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie za uplynulé 3 roky,
- průkaz platí 10 let nebo do provedení větší změny dokončené budovy a musí být zpracován energetickým specialistou, kvalitní PENB nabízí doporučení k realizaci, z kterých se dá dovodit, jaké další investice nemovitost vyžaduje,
- kontrolu provádí Státní energetická inspekce, má povinnost zpracovat minimálně 5 % průkazů, ale důvodem kontroly při nepředání průkazu vlastníkovi na písemné vyžádání může být i podnět, tedy „oznámení nespokojeného vlastníka“.
Správní delikty a sankce
Pokud vlastníkovi jednotky nebyl zákona o hospodaření energií na písemné vyžádání předán průkaz, hrozí dle části odborné veřejnosti společenství vlastníků sankce až do 200 000 Kč. Zároveň by mohla hrozit i další škoda, např. tím, že vlastník bytu musel při prodeji uvést nejhorší energetickou třídu budovy a tím došlo ke snížení kupní ceny a může se její náhrady domáhat v občanskoprávním řízení před soudem. Společenství vlastníků bude prokazovat, zda jednalo s tzv. péčí řádného hospodáře.
Stanovisko Státní energetické inspekce ze dne 15. 3. 2016
Ačkoli výklad zákona může podávat pouze soud, stojí za zmínku také stanovisko SEI 283/16/90.211/Dv, celé je najdete ve článku K povinnosti SVJ a BD zpracovat PENB při prodeji či pronájmu bytu člena a vlastníka. Stojí zde mimo jiné:
Výše uvedené ustanovení zákona (pozn.: § 7a odst. 3 zákona č. 406/2000 Sb.) nelze, dle našeho názoru, chápat tak, že se povinnosti SVJ dotýkají pouze v případě, že samo prodává či pronajímá bytovou jednotku. Znění zákona naopak nasvědčuje tomu, že pokud v domě dochází k jakémukoliv prodeji či pronájmu bytu či bytové jednotky (jako změně stavu), pak buď vlastník budovy, nebo SVJ (a to i přesto, že SVJ budovu nevlastní) zpracuje na celou budovu průkaz. To vyplývá ze znění zákona ve větě „SVJ opatří průkaz“, kdežto majitel jednotky průkaz pouze předloží nebo předá, nikoliv opatří. Tím SVJ naplní svou zákonnou povinnost a při dalším prodeji či pronájmu jednotky již znovu průkaz zpracovávat nemusí, jelikož průkaz platí deset let (pokud však nedojde v domě např. k rekonstrukci).
….
I přesto, že vlastník jednotky nahradí průkaz vyúčtováním, povinnosti SVJ zůstávají stále nedotčené. SVJ má povinnost opatřit si průkaz v případě prodeje nebo pronájmu ucelené části budovy (bytové jednotky).
Může být sankcionováno, co zákon umožňuje?
Citujeme z komentářů technických analytiků a právníků. Státní energetická inspekce se kloní k závěru, že je povinností SVJ opatřit PENB na podnět jediného vlastníka. Společenství vlastníků rozhoduje o otázkách bytového spoluvlastnictví kolektivně, zpravidla nadpoloviční většinou, a proto je problematické, aby jednotlivec ovlivňoval chování celku, podřízeného právně novému občanskému zákoníku, kdy zde uplatněná filozofie preferuje smluvní ujednání před obecnou regulativou. Nebo snad je zákon č. 406/2000 Sb., který se svým ustanovením odchyluje od podstatné zásady rozhodování v bytovém spoluvlastnictví, zákonem speciálním k občanskému zákoníku? Věcně PENB nevyjadřuje energetickou náročnost bytu, je s podivem, že tato kvalitativní rozdílnost jednotek v rámci bytového domu má být charakterizována údajem z PENB.
Pokud vlastník při pronájmu a prodeji budovy či jednotky využívá zákonné možnosti PENB nevyhotovit, splní alternativní povinnost, a to předložením vyúčtování spotřeby energií za poslední tři roky. Dokonce je možné, aby se smluvní strany výslovně dohodly, že PENB není potřeba vůbec – staveb, které byly naposledy změněny do 1. 1. 1947. Dalším argumentem může být skutečnost, že vlastník jednotky je oprávněn PENB ke své jednotce nechat vyhotovit sám na své náklady, má-li o něj zájem. Využití zákonné možnosti tedy nemůže být spojeno se sankcí. Je na nejvyšším orgánu SVJ nebo na vlastníku samotném, zda využije této zákonné možnosti, či nikoli. Shromáždění společenství vlastníků by mělo ale otázku projednat, aby tak statutární orgán splnil rámec péče řádného hospodáře.
Náklady na pořízení PENB
Výdaje na pořízení průkazu mají zřejmě povahu nákladů vlastní správní činnosti, i když nejsou přímo uvedeny v nařízení vlády č. 366/2013 Sb. Dle občanského zákoníku se tyto náklady rozvrhnou na všechny jednotky stejně..
Kompletní speciál newsletteru SVJ aktuálně včetně stanoviska SEI, celých komentářů analytiků a právníků si můžete přečíst nebo zdarma stáhnout ve formátu pdf v dokumentu K povinnosti SVJ a BD zpracovat PENB při prodeji či pronájmu bytu člena a vlastníka.
Zdroj: SVJ aktuálně
